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住宅ローンの疑問

住宅ローンにはどんな種類があるの?
住宅ローンには民間住宅ローンと公的住宅ローンがあります。

住宅ローンには民間住宅ローンと公的住宅ローンがあります。
民間ローンは、金利・返済期間・手続き諸費用などバラエティ豊かです。最近はネットバンクなども登場し、各社特徴も違います。一方、公的ローンは長期固定金利型の住宅ローンが多く、計画的に返済をしたい方にお勧めです。それぞれ十分比較検討し、ご自分に合った最適なプランを立てることが重要です。


民間ローン
  1. 銀行
    都銀、地銀、信用金庫などがその代表的なものです。
    様々な商品がありその金融機関により審査条件も異なります。また、同じ条件でも借入限度額、保証料は異なります。
    金利は、変動金利型、固定金利選択型など、そのときの店頭金利に応じ変動していくものが主流です。多くの金融機関には「住宅ローン金利優遇キャンペーン」と題し様々な商品が用意されています。
    低金利をアピールするものや、諸費用が少ないものなど各社しのぎを削っています。よく見て、判断してください。
  2. ろうきん(労働金庫)、JA(農協)
    ろうきんは、働く人のための金融機関です。
    お勤めされている方で、一定の条件を満たせばお申し込みが可能です。生命共済、火災共済ともろうきんが負担、一部繰上返済手数料無料などのメリットもあります。
    JAは、農業を営む正組合員と准組合員のための組織です。両者とも銀行ローンと同じく様々な商品がご用意されています。

公的ローン
  1. 住宅金融公庫
    公的ローンの代表格です。
    完済までの金利が決まっている固定金利型で、返済額が最後まで分かっているという安心感があります。建物ごとに細かく融資条件は変わります。融資限度額上限は、原則として年収800万円以下の場合は、物件価額の80%、800万円を越える場合は50%です。
    なお、住宅金融公庫は2007年3月31日までに独立行政法人にその業務が引き継がれます。

    【フラット35】
    独立行政法人への業務移行後も、金利の低い長期固定金利型のローンを存続させるために始められたのが「フラット35」です。
    民間住宅ローンを住宅金融公庫が債権として買取るという仕組みです。分かりやすく言えば住宅金融公庫が民間金融機関を通して融資をするというものです。融資額上限は物件価額の80%までとなっております。
    取り扱い民間金融機関により、借入条件は異なります。


  2. 財形住宅融資
    勤務先に財形貯蓄制度のある人が対象となります。
    財形年金、財形住宅、財形一般貯蓄のどれかを一年以上続けており、残高の合計が50万円以上あるなどの条件を満たせば物件価額の80%を上限として貯蓄残高の10倍までの融資を受けられます。
    お申込先は、勤務先またはお近くの住宅金融公庫支店または、取扱金融機関となります。
住宅ローンの「固定金利」と「変動金利」ってなに?
固定金利型、固定金利選択型、変動金利型の3タイプがあります。

住宅ローンの金利には、固定金利型、固定金利選択型、変動金利型の3タイプがあります。

  1. 固定金利型
    固定金利型は、借入時に返済期間終了までの金利が一定のタイプです。
    月々の返済など、最初に全て分かっているので、安心感があるといえます。他の2タイプより、当初月々の返済額が高めで、低金利の恩恵を受けられないといった、デメリットもあります。
  2. 固定金利選択型
    固定金利選択型は、多くの民間金融機関が取り扱っているタイプで、ここ最近、こちらのタイプを選択される方が増えています。借入時に決めた期間(2年、3 年、5年、10年、15年、20年など)は、固定金利で、期間終了後再び、固定金利型にするか、変動金利型にするかを選択します。
    こちらのタイプは、返済終了までの金利が決まっておらず、期間終了後金利が上がり、月々返済が増えるかもしれないというリスクはあります。ただ、返済当初の返済が低く抑えられるため、その間を利用して、貯蓄をされる方も増えています。
  3. 変動金利型
    変動金利型は、年2回景気の動きに合わせて、金利を見直すタイプです。
    5年間、月々の返済額は同じで、以降5年ごとに見直されます。金利の変動により、月々の返済額の中の利息と元金の割合が変化します。ただ、もし金利が6年目以降急激に上昇した場合でも、月々の返済額は以前の返済額の1.25倍が上限となっているため、大きく返済額が変わるということはありません。
    1.25倍を超えた分に関しては、未払い利息として最終返済日に一括し支払うか、繰上返済をして支払わなければなりません。金利が上がった時のリスクはありますが、低金利の恩恵を受けられるというメリットもあります。
返済方法の「元利均等返済」と「元金均等返済」ってどうちがうの?
元利均等返済と、元金均等返済の2タイプがあります。

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と、元金均等返済の2タイプがあります。

  1. 元利均等返済
    元利均等返済とは、月々の返済が一定になるよう元金と利息の比率を変えていく方法です。
    返済額が毎月同じですので返済計画を立てやすいので多くの方がこちらを選択されています。ただ、当初は元金が減りにくいのがデメリットです。
  2. 元金均等返済
    元金均等返済とは、毎月同じ額の元金と、残高にかかる利息を返済していく方法です。
    月々の返済額は、初回が一番多く、除除に減っていきます。総支払額は、抑えられますが当初負担の重いこちらのタイプは、自己資金にゆとりのある方にお勧めです。
「元利均等返済」と「元金均等返済」
私はいったいいくら借りられるの?
「いくらまでなら借りられるか」 より「いくら返せるか」 を第一に検討しましょう。
住宅ローンは最長で35年にもなりますので、 返済計画をしっかりと考える必要があります。
「いくらまでなら借りられるか」 より「いくら返せるか」 を第一に検討しましょう。一つの目安として月々の支払いが今の家賃並み、年間の支払い額が年収の25%~35%くらいであることが理想です。

頭金については後々のことを考えますと物件価格の2割、できれば3割程度を用意できれば ベストと言えそうです。ただ近頃は、あと2、3年頭金を貯蓄してから家を建てるよりは、税金の住宅ローン控除や銀行の低金利を利用して、消費税法改正により消費税が10%になる前に建ててしまいたいという方が多いのは事実です。

借り入れの際の基準は融資の種類によって細かく決まっているのでご相談されたい方は
こちらまでお問い合わせください。
ローンの債権者もしものことがあったらどうすればいい?
債務者が住宅ローンの債務を残し、亡くなった場合は、保険会社が残された債務を肩代わりします。
団体信用生命保険と呼ばれています。通常、住宅ローンを組む際には、銀行がこの保険に加入しています。